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          實錄:“速度·氣象”中國產業地產高端論劍

          時間:2016-01-29 20:48來源:未知 作者:admin 點擊:
          搜狐焦點產業新區訊眾所周知,產業地產即將進入存量時代,但各大軍掘金產業地產的意愿并沒有因此而被削減。內外部多重變化,同樣也各有高招,抱團取暖漸漸成為業內主流,人不斷來敲門也已習以為常,尋找下個風口,成為人們共同追逐的目標。而產業地產行業的

          搜狐焦點產業新區訊眾所周知,產業地產即將進入存量時代,但各大軍掘金產業地產的意愿并沒有因此而被削減。內外部多重變化,同樣也各有高招,抱團取暖漸漸成為業內主流,人不斷來敲門也已習以為常,尋找下個風口,成為人們共同追逐的目標。而產業地產行業的深層次問題依然需要解決。

          背景之下,作為業內的度峰會,“產業地產高端論劍”總結過往表現、窺測今發展風向,已成為件順理成章的事情,本屆論劍的主題為“速度·氣象”,從不樣的角度剖析產業地產的真實情況。

          搜狐焦點產業新區對本次活動做全程直播,敬請期待~

          活動主題:“速度·氣象”

          ——(第屆)中國產業地產高端論劍

          活動:(周): - :

          活動地點:市海淀區新建宮門會議中心層報告廳

          主辦單位:搜狐焦點產業新區

          協辦單位:中國產業新區發展聯盟 中國產業新區研究院

          支持單位:市中小企業公共服務平臺

          支持:搜狐焦點產業新區

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          【主持人】:尊敬的產業領導,各位來賓,大家下午好!

          歡迎來到由搜狐焦點產業新區主辦,中國產業新區發展聯盟、中國產業信區研究院協辦的“第屆中國產業地產高端論劍”活動現場。

          今天我們活動的主題是“速度與氣象”。

          何為速度?經過的洗禮,產業地產給人們留下的記憶可謂是跌宕起伏。經濟增速跌破,受宏觀經濟形勢影響,企業投資能力與意愿下降,而傳統園區的供給仍在增加,“去化率”每況愈下,產業地產進入存量時代。

          何為氣象?暨國家提出大眾創業、萬眾創新后,“互聯網+”又成為中國經濟轉型升級中的最 大“風口”,眾多產業地產商積極探索“互聯網+”新模式,以求站在“風口”,尋找增長新動力。

          誰能引 領產業地產市場風向,成為行業下個炙手可熱的焦點?多重速度之下,中國產業地產到底應該怎么玩?答案盡在今天的活動環節里。

          首先介紹下出席本次活動的嘉賓,他們是:

          億達中國控股有限執行董事高煒

          恒生科技園總裁楊萍

          聯東U谷常務副總裁梁環宇

          盈時集團副董事長兼首 席運營官劉文軍

          寶藍物業服務股份有限總裁廷

          鋒創科技發展()有限董事長張寒燕

          同方股份有限盤古幫幫CEO夏寒冰

          東方宏泰資產管理有限執行總裁CEO單光暄

          鴻坤集團產業地產事業部總經理歐立志

          搜狐焦點產業新區總經理陳雪源

          搜狐焦點產業新區副總經理肖楠

          讓我們以熱烈的掌聲對各位的到來表示衷心的感謝。

          中國產業地產高端論劍到今天已經走過了個頭,作為主辦方的搜狐焦點產業新區了他的成長。那首先我們邀請搜狐焦點產業新區總經理陳雪源先生為本次活動致辭。

          搜狐焦點產業新區總經理 陳雪源

          【陳雪源】:非常感謝今天在這樣個冬天的下午,暖洋洋的太陽,雖然有點點霧霾,大家還是能到我們這個活動的現場。搜狐焦點產業新區辦這個高端論劍今已經是第了,直也是受大家的支持和關注,再次感謝大家。同時也感謝今天到會的這些我們行業的大佬,他們將用精的分享在對于行業的些理解和看法,也感謝這次市中小企業服務平臺對于本次活動的大力支持。

          在元旦左右,我聽了邏輯思維的羅振宇他的個跨的,他的主題是“的朋友”,老羅用個半小時的幫我們細數了發生在我們周圍的這些行業的變化,包括OO企業的并,包括像資本市場的寒冬,還有像阿里、像騰 訊、像小米這樣的行業龍頭企業他們的些布局,還有些新興的行業在“互聯網+”下的些發展。

          我在由衷感嘆的同時也在想,作為各個產業發展的載體,就是我們的園區、我們的產業地產項目,實際上是在各個領域來講,我們是給大家提供了很多的支持和基礎服務,但是恰恰是在很多行業的過程中并沒有更多的關注到我們。由此作為個行業的,我們想借助今天這樣個活動,把所有的產業地產人匯聚到今天這樣個平臺上,我們也去回顧下整個行業發生的些變化。

          ,按照每的慣例,都是在歲開這個節點上我們去做個行業的報告,今也不例外,我們整了個省市的個區,跟第線的產業招商人員我們搜集了份樣本報告,基于這樣些樣本報告去分析出來了產業園區的招商信心指數,基于這個指數我們得出了整個行業發展的些方向,也總結出了在我們的產業人在這個氣象變化萬千的下應該以怎樣的個速度前行,這也是我們今天要奉獻給大家的些我們的研究。

          產業地產高端論劍作為搜狐焦點產業新區的品牌活動,承蒙大家的關懷和幫助,今天已經順利舉辦了第屆,作為行業度的盛典,論劍以其前瞻性、創新性、資源性逐漸發展成為業內政策解讀、交流探討、互利作的良好平臺,為推動產業地產的健康發展貢獻了力量,獲得了人士的認可。

          ,經濟增速跌破,受宏觀經濟形勢的影響,企業投資的能力與意愿下降,而傳統園區的供給仍在增加,去化率下降,產業地產同住宅地產樣也進入了存量時代。此外,傳統房地產與資產紛紛進軍產業地產領域,門外人破門而至,競爭越來越激烈,場產業地產企業與人之間的弈已經開始。來自內外部的不同變化,對于產業地產來講,尋找下個風口顯得尤為重要,因此,產業地產商積極探索“互聯網+”新模式,以求站在風口上尋找新的增長動力。但不知“互聯網+”新模式帶給產業地產的究竟是機遇還是挑戰。雙創的強烈催化能否撬動園區運營,激活市場的存量,從自建、自持、自主為主的重資產投資模式,成為投資型服務企業向輕資產模式轉型。產業地產的運營商的盈利模式在發生著性的變化,輕資產模式是否已成為產業地產企業的共識,并購、跨界逐漸成為主流,能否為產業地產的轉型升級帶來新的發展機遇,這些深層次的問題仍需要行業去面對和化解。

          究竟是內部人視角的外部人,還是具有外部人事教的內部人,多從速度之下誰能引 領產業地產的風向成為下個行業炙手可熱的焦點,我相信在座的行業大佬和企業家都有定的思考,今天也希望大家能貢獻自己的研究。

          最后,再次感謝各位的光臨,再次感謝市中小企業服務平臺對本次活動的支持,也希望大家有所收獲,不虛此行。謝謝大家!

          【主持人】:感謝陳總的精致辭。今天到場的朋友們都是與產業地產相關的圈內人,大家對PPP模式應該不會陌生。PPP是指與社會資本未提供公品或服務而設立的作模式,實質是種資源整的項目綜運作和交易模式,更強烈由和社會資本的共同分擔,有利于降低前期風險。今以來,國家出臺了系列政策文件,為PPP模式開展實踐試點提供了政策基礎。

          接下來就有請東方宏泰資產管理有限執行總裁CEO單光暄為我們做題為“PPP實操及園區應用”的主題,有請。

          東方宏泰資產管理有限執行總裁CEO 單光暄

          【單光暄】:首先感謝主辦方給我們這么個機會,和大家在起交流,我是單光暄,主要是做PPP的,上網搜這個字可能能看得到。

          作為產業園區涉及的不是很多,我重點講PPP的應用,但是產業園區PPP下來以后咱們發改委的產業園區有個協會,當時約請我們幾個過去座談,也就是產業園區怎么用PPP模式做,當時因為文件是財政部下的,以后發改委跟上的。所以在PPP的過程中,發改委跟財政部的有些文件是不致的,當時我們過去因為剛剛開始,真正發改委應該是重點研究下咱們產業園區。因為當時我們考慮到產業園區全國大概有萬多家,就是成功的可能都不到%,%以上是不成功的。

          我們怎樣把這個產業園區搞活,當時考慮到有兩大風險,第個風險,就是債務。因為的債務我們出臺了,第個風險,就是產業園區,萬多家產業園區存積了大量的土地。當時我說真正做產業園區應該怎么做,我分析了點,首先第點,產業園區用PPP來做的時候,首先要引進個真正的運營商,因為下來以后我出了個“PPP的創新理論體系”,網上可以查得到,其中有個關于TOT的模式怎么做,就是產業園區用TOT的模式可以進入PPP,因為PPP如果不用TOT的模式是沒法做的,就是說必須引入個非常好的運營商,這個運營商從哪里來?第,產業園區定要分類,分行業、分業態,分好了以后,這個行業或者這個業態的或者上市、或者行業協會來打造。這個可能就能整起來這個行業、這個產業的些企業進入,不然的話現在光用來招商,現在大家可以看到,招商的力度非常大,到處都設辦事處,開招商會,力度也常熱的。

          所以這個PPP怎么進入?就是說現在存在著大量的土地,PPP模式是入股,因為是和社會資本作,入股用什么來入?就用土地。我們的社會資本進入,首先費用就降低了,因為我們把拉進來,整個費用就降低了,融資成本就下來了。而且和聯手以后,民營企業非常容易得到咱們的資金,因為我本身以前也是做資金的。

          昨天主辦方通知我講講PPP,但是重點把產業園區加進去,而且我今天來看產業新區,我產業新區怎么做,實際上我們現在做的個新型城鎮化建設,新型城鎮化建設定要把產業加進去,不把產業加進去人怎么來。因為現在整個產業方面做的比較成功的,所謂的成功有家比較成功,我了解的不是很多,他是在周圍做的,產業做的不是很突出,但是周圍的房地產開發起來了,所以這個模式復制行不行,目前來說在其他城市和線城市復制可能不是很適。

          今天我注重給大家也可以說普及些PPP模式。目前我們社會上做PPP,就是和社會資本做PPP的有這么幾個問題。

          第個問題,目前發改委和財政部大約下來PPP光報項目報上來的應該在萬億左右,當然真正實際上簽的好像是在%—%,真正做下去的沒有幾個,而且都是做的假PPP,真正的PPP現在也是沒多少,因為我經常參加會,經常進行研討。為什么說是假PPP?真正現在的PPP,因為PPP剛才說的公共服務,公共服務是個方面,開始下這個穩健的時候,基礎設施建設和公共服務,去份又把大旅游、大農業加進來,又進入了PPP這個行業、進入了PPP范圍。

          所以說,如果是現在目前來說,基礎設施建設包括這么類,第類是全覆蓋的,第類是半覆蓋的,第類是公益性的。公益性的怎么進?特別是基礎設施建設,公共交通,這都是公益性的,公益性的現在是可以進的,央企、國企現在是可以進的,我們民營企業敢不敢進,這里就是這么個問題。因為我們當時下來的時候,當時的,我們審計署審計這個報告當時債務是.個億,就出臺了,主要就是針對的資產負債率,這個債務來說的。出臺以后第條就是,不能融資,第條就是,平臺不能融資,他就存在著這么個問題,連續這幾個整個投資下降,因為的舊債,以前借新債還舊債,舊債還不了了,再就是,大量的固定資產閑置,沒有錢開發了。所以這個時候大約是份,看整個固定資產下降非常厲害,份又全部放開。

          當時下來以后,也就是說整個咱們全國的財政部門布置的,就是在的份直到底,再把這塊的債務統計上來,全部報道財政部,我當時測算應該是突破萬億,再加上整個這塊的債務,就是凡是部門服務的,就是還是繼續要由財政預算,還是負債,我當時測算的數是突破萬億。前幾天我們在研討的時候,包括發改委的也去了,他們測算,說這個數非常驚人,大約是萬億,就是說我們社會資本,特別是咱們的民營企業、房地產,敢不敢進這個PPP,將來以后在這塊能不能還,這就是未知數了,我有時候說話,可能以后,肯定還要推政策。

          今天我講的PPP,往深點研究,就是些性的項目我們往下研究,然后我們做出體化的研究來,因為PPP模式,并不是以前個高速公做成BT,現在PPP了,購買服務,購買服務拉長,拉到、,以前做BT是、,叫BT,不叫PPP,我拉成、,以上,就叫PPP嗎?現在大家認為這就是PPP,實際我們在討論過程中都是PPP。因為性質沒變,只是拉長了,拉長了就能成為PPP嗎?所以這個東西我們是不認可的,雖然文件上看購買公共服務的PPP,我們是不認可的,所以我們就往下走,我們就研究整個套模式來,包括幾個產業,將來怎么打造,退出機制,怎么上資本市場。同時我們研究出真正的套東西來,就是人類的套東西,解決什么問題呢?解決我們的水,水現在大家都知道不能喝了,地下水全部污染,空氣還能呼吸嗎,霧霾,農產品還能吃嗎,個是重金屬,個農藥殘留,基本上不能徹底解決,但是起碼盡到我們的微薄之力,F在各地非常響應,簽訂協議,包括明天龍溪要過來簽,龍溪是種中藥的,中國直發展中醫、中醫,中醫沒有中藥材怎么發展,所有的中藥材全部重金屬,檢驗完了以后出不了口,光說發展。所以我們這種做完了以后,全部把這些重金屬解決了,解決了重金屬的問題。

          如果有愿意參與、愿意做的,因為體量太大,幾萬個億的體量全部做起來,我也是上個中下旬,我在建設部的講話,我簡短的講講大家看看,如果大家參與的話可以通過搜狐焦點,大家塊看看怎么參與,因為我們參與的模式也非常多,因為也做不過來,體量太大,也需要召集很多的參與人員,塊來為國家做這么個事情。

          我們就是“PPP模式——生態治理的體化”無,包括垃圾處理、土壤修復、生態農業,包括生態農業、生態養老、生態農地、生態旅游,因為大旅游已經納入進來了。第個,根據的文件,因為PPP有這么個程序,這個程序需要前期發改委和財政部有個補償。第個,資產證券化。第,深入研究社會資本,投資收益率的問題。這個PPP模式整個這個程序,大家都說PPP到底怎么做,網上搜大家都知道PPP,所以這兩個顧慮,這種形勢、這種程序大家可能不是很清楚,是這么套東西。運營程序,第、第、第,我也不多講了,如果單獨做PPP的咱們結著講。這塊TOT、BOO的形式,我們有些的存量,包括產業園區,的存量怎么做,這么套程序,進行資源性補償。我們做這個可能達到上市。

          PPP,垃圾土壤修復生態體化這么個概念。和社會資本在垃圾資源化處理的基礎上,拉扯廢氣生物質轉變為高效活性的營養土,對土壤進行綜治理,使其還原成高品質的活性用地。咱們國內有這么幾種處理方法,為什么我們說第水的問題、第空氣的問題、第土壤的問題。目前在市場用的有這么幾種方法:

          第,填埋。填埋必然有滲淤,滲淤必然滲透到地下,所以對人身體有影響,產生亞健康等等。第個是廢氣。第個是土壤污染,這片土地,你想垃圾填埋整個土地污染,而且圍城。咱們現在圍城,市每天萬噸,這還不完全統計。

          第,焚燒。焚燒不光種指標,有幾種劇毒,致癌物質。再就是凡是上了垃圾焚燒就是法燃煤發電廠,因為咱們的垃圾都有水,必然加大量的煤,實際上就是小煤廠。上個國務院常務會議專門取消減掉些小的煤廠,如果再垃圾焚燒就污染大氣。

          第,投資太大。投資比我們生物質的處理大約高倍,投資太大,回收太慢。

          第,造成大面積空氣污染。龍崗的人現在基本上空城,%的人癌癥,肺癌就是這么個情況,水出來全部進入地下,進入底下的水庫,污染水庫。

          第,堆肥。也是生物處理,比前兩種好。

          我們的方法是,資源性垃圾處理方法。不埋垃圾、不燒垃圾、不棄垃圾、不用人工分類。因為住建部為什么開這個會,部委發的文件,現在到農村看,垃圾污染非常厲害,怎么建設美麗鄉村,住建部專門下了個文件,之內定要把體系建好,所有的垃圾進行村搜集、鎮運轉、縣處理,所以將近個縣,加上剛剛轉的縣,個,都要建垃圾場,如果旦垃圾焚燒,將近千多家小煤窯,沒有辦了。就是說現在已經到臨界點了,不采取這種方法沒法走了。但是現在很多舊體制形成的東西在部署著,所以PPP的模式就常好的模式,用PPP的模式進行,突破了很多舊的體制,進行了很多的創新。

          是用水動力學對垃圾進行分類,直接用水動力進行分類,用生物工程對垃圾進行發酵,生產出生物柴油、工業酒精,酒精產生的酒糟進行次活化,產生改良土壤的活性營養土。無機物都分類處理了。

          這種辦法是用百 分 之 百的全量,做到無害化、資源化、減量化和社會化的要求。

          這里頭有個最 先進的技術,就是活性多肽,我們國家最 高級的生物學家用活性多肽往下深研,實用性出來這個垃圾處理。我們建垃圾處理場可以達到什么效果?非常干凈,而且可以建成花園式的、生態式的。出來的土可以用于沙漠、鹽堿地治理、土壤板結修復、重金屬治理。

          土壤修復的應用,關系我不講了,很多的政策,怎么利用、怎么實行、怎么市場化運作,我們都形成完整的套體系、個模式,將來這個大家看。

          資源化處理完以后,基本上盈利,但是我們土沒放進去,土大家可以查查,營養土在網上看賣多少錢斤,我們/賣的,賣的也有凈利潤,大家到網上就可以查得到。

          今天我就不往下講了,將來整個這塊的土地怎么轉換、土地怎么流轉,拿來以后我們怎么打造生態大旅游、生態農莊、生態用地,這都是咱們房地產商可能要介入的,包括產業新區,做成真正新型的產業化。

          【主持人】:感謝單總的精。產業地產作為資金密集型行業,對金融有很強的依賴性。在移動互聯技術逐漸滲透、金融創新益加速的當下,“產業地產金融化”已成為尋求下個利潤增長點的重要途徑。

          接下來就有請鴻坤集團產業地產事業部總經理歐立志先生為我們做題為“資本轉身,如何成為產業地產金融+”的主題,有請。

          鴻坤集團產業地產事業部總經理 歐立志

          【歐立志】:各位同仁,大家下午好!我是鴻坤集團的高級伙人,同時也是產業地產事業部的總經理和我們海南區域的總經理歐立志,應該說很榮幸在這里和大家分享我們鴻坤地產的產業事業部如何和我們的地產金融進行結。

          我的介紹分為個部分,首先是我們鴻坤簡要的介紹,我想對于鴻坤大家并不陌生,然后是對我們鴻坤產業地產板塊的介紹,重點還是對于我們的產業和如何打造產業金融+的介紹。

          鴻坤是從份注冊成立,目前已經是連續躋身全國的地產百強企業,而且這個名次是在逐的上升。實際上我們鴻坤地產集團,除了我們的地產開發板塊之外,我們的金融投資板塊應該在業內也是頗有建樹的。鴻坤的榮譽我就不多說了,我們目前開發的足跡主要是在、天津、、海南等等區域,目前開發量已經達到了萬—萬平米的規模,主要的板塊以住宅、商業、產業、文化旅游置業和我們的物業服務大板塊。

          鴻坤的住宅應該在的同仁很清楚了,我們有語墅系、理想系、原鄉系、都市系大系列,語墅系,高端產品,位于大興區西紅門的林語墅和朝陽區的花語墅。理想系,應該是在香河、在天津的武清都常有影響力的樓盤。商業地產方面,我們有自己的購物中心,有我們的體育公園、新都薈等等產品。鴻坤的谷系,待會兒還會有介紹。

          鴻坤的大金融板塊,我們的億潤投資在投資領域應該常有影響和名氣的,因為億潤投資稱中國投資航母的中民投的股東之,出資個億,占股%,也是最 大的股東之,因為只有億和億兩種股份,分別占%和%的兩種,我們集團董事長趙斌董事長也是中民投第屆董事會投資決策委員會的常務副。利潤投資,最近已經投資上市的有多家了,最近夫戶外在市場不斷的出現熔斷的情況下,從幾元漲到了元左右的市值,大家可以關注下夫戶外。

          我們億潤投資目前管理的資產大概是在億元左右,我們最終的規模還是希望通過我們的地產板塊能夠達到千億的規模;鸬氖找媛史浅A己,在%左右,應該在市場上還是比較高的。億潤投資主要的業務有股權投資、互聯網金融、產業基金、財富管理、地產金融等等。

          通過的介紹,相信各位對我們鴻坤地產的大地產和大金融聯動的模式應該有個初步的了解,這個聯動的模式也為我們鴻坤實現創新型城市運營商角色的落地應該說奠定了良好的基礎。

          產業地產方面,目前除了我們正在負責的級開發的項目之外,我們有西紅門創業大街的打造、宏觀的金融谷和我們位于鴻坤的云時代,很榮幸和我們鋒創的張總也家流了,我們鴻坤的云時代項目正好和鋒創是鄰居。

          對于鴻坤來說應該是深耕大興的西紅門地區,目前我們在西紅門正在打造個創業集群,主要有西紅門的創業大街,還有鴻坤的金融谷,實現我們個鏈條的鏈接,包括互聯網的金融主題、醫療的健康主題、文化創意,還有科技創新。

          西紅門創業大街,如果經常去南城的在座各位同仁應該會在經開高速玉泉營往南就能看到我們創業大街的標志和標識,創業大街的打造主要是對西紅門兩側的商業整體運營以后以服務我們輕的創業者,最近我們和團中央也在進行對接,以后可能也會有些動作和政策的落地。西紅門創業大街的規模,有萬左右平米的規模。

          鴻坤金融谷,在應該是比較受關注的,因為它是我們國家農村集體土地流轉制度的個國 家級的試點園區,在去的份我們郭金龍到訪我們的金融谷,而且去份之前郭已經兩次,包括去共是次到訪我們的金融谷,因為這個項目是在作為個試點項目以后,對于京郊農民利益的和集體土地的,收益不斷的持續增長,應該是創出了個有效的途徑。今天就是在上季度的今天,農業部的部長韓長富(音)和市的市長王安順又到了我們的金融谷進行調研。

          這些圖片,因為屏幕比較小,應該是我們些實景的圖片,我也真誠的歡迎我們產業界的各位同仁有空的時候多到我們金融谷去參觀指導。

          目前金融谷入住的企業已經比較有影響的,就是我們的長江傳媒、億潤投資金融等等。金融谷我們在打造過程中也爭取了些國家的政策,比如說中關村大興現代服務產業園,這個是在我們金融谷實現了掛牌,這個圖片是中關村管委會的郭宏主任,和我們大興區的區長共同為產業園區揭牌。

          在的,今天來到市的版權交易中心我也非常親切,因為我們也是市股權交易中心設立的第個分中心,就是說在我們的金融谷就能夠實現我們板市場企業的孵化和上市,應該也是目前惟個區級的企業孵化。我們下個目標在初步是計劃有家企業能夠在板掛牌,有家的企業做好在板市場掛牌登錄的準備。

          金融谷作為個國 家級的集體土地試點項目,我們致力于打造大平臺,智慧服務平臺、信息對接平臺、能量聚集平臺,通過我們的縱向生態化和橫向平臺化,打造個優秀的智慧金融服務。

          最后個就是我們的重點部分,目前我們鴻坤對于產業地產打造的個思考,我們想最早的原始的土地開發和載體的建設,應該是我們產業地產的價值.的階段,到我們如何產業發展,包括我們企業的發展,這是我們實現價值.的階段,真正達到我們的行業、金融、產業、互聯網、品牌、價值等等的綜能力的提升,達到我們區域價值提升和城市價值提升的目的,這是我們終 極的價值.目標的所在。

          目前鴻坤的產業發展集中了個“大環”戰略和“大環”戰略!按蟓h”戰略就是目前我們的項目拓展和產業聚集,以的環為戰略要地進行分布。對于“大環”,我們下面結京津冀協同發展的國家戰略,我們在這個“大環”地區實現生產、生活、生態,生”融的發展之。

          鴻坤產業園區的打造,我們目標是大重點領域,個是影視文創,目前已經有些龍頭企業引進和入住,第個目標就是我們的電商物流企業,第個就是智能制造,最近我們也和海淀的智能夢工廠進行些洽談,尋求個共同的作發展的機會。創新金融這方面,本身把我們鴻坤自身金融的投資企業,包括些相關聯的企業進行培育和孵化。

          整體我們的產品序列,因為還不是很成熟,目前初步形成了個谷系、云系、街系大綜類的系統化的模式產品,這個還需要我們各位同仁給予指點。

          我們產業園區的打造方面,實際上已經很早在兩之前的時候就通過成立了產業引導的基金,目前我們做的比較成功的,已經和市的區、大興區,包括我們省冀財產業基金,我們已經達成了戰略作的意向,而且在具體的項目上已經有所落地,通過這個產業基金的成立和引用,能夠實現地產與金融雙輪的驅動,應該也可以減輕產業打造開發的資金壓力,實現效益的最 大化。我們具體的產業基金,目前還成立了些其他的旅游基金,包括和環;、藝術品基金等等。

          在引入基金之后我們會建立些投資基金退出機制,目前有種方式實現退出,來實現投資人的效益,第個,是上市的并購,對于科技含量高、附加值高的資企業,上市擁有良好的產業鏈上下游關系的,我們可以通過上市的并購來實現退出。第個,級市場的轉讓,對于成長性好的股權投資類項目,可以通過股權轉讓的方式來實現退出。第個,也是將來目標主流的方式,就是在境外的主板實現上市。我們產業基金的布局也包括了我們的健康產業,實際上我們原來鴻坤最早的提法,除了大地產、大金融之外還有我們的醫療健康板塊,實際上后來把我們的醫療健康板塊并入了我們的金融投資板塊,目前我們的億潤醫療應該是在同行也是取得了廣泛的聯系,對于整我們的些資源,醫生和醫院的服務平臺,在搭建醫院的管理服務平臺方面,對我們的員工、對我們的業主、對我們的作伙伴都已經實現了很好的健康的保障。

          對于我們的機制來說,大家也都知道,我們鴻坤在大力推行我們的伙人機制,在去毛出任鴻坤集團的執行董事之后,也是和我們董事長趙斌大力推進的個我們的伙人機制,在去的份我們也進行了些發布。對于產業,現在和集團的關系我們實行的是核算的機制,以便于我們最 好的發揮各自板塊的主觀能動性和發揮管理人才的優勢,打造我們創業型的組織。在我們事業部的層面,我們也在推進伙人的機制,能夠實現伙人良好的效益,而且也有相應的退出機制。

          鴻坤產業園區的打造,我想我們下步目標,大服務平臺是我們重點的競爭力的打造之所在,除了常規的幾大服務平臺之外,我們還做了個健康醫療服務平臺,包括公共服務平臺,企業孵化平臺等等。

          對于后期,我們想通過金融的引進,實現我們產業地產的開發愿景,那就是致力于打造國內有影響力的產業園區高端資產管理,我們也希望能夠與廣大的業內同行進行多方面的作和交流,希望這次論壇成功。謝謝大家!

          【主持人】:感謝歐總的精。產業地產因其項目可復制性低、周期長,對資金要求高等特殊性,使其相對于運作傳統的房地產項目而言,成功的難度更大。而個優秀的產業地產項目,不僅可以帶動地區經濟發展,更能帶來更多的就業機會。

          接下來我們就從案例解析中兩探討運作產業的種種,有請聯東U谷常務副總裁梁環宇先生為我們帶來題為“失敗案例解析——產業地產的興衰”的主題。有請。

          聯東U谷常務副總裁 梁環宇

          【梁環宇】:各位同行,非常高興第次活動在我們搜狐焦點產業新區舉辦,有幸和各位同行第次聚首,這里有很多老朋友。

          今天給我的題目比較刁,“失敗案例興衰”,可能我們原來做產業地產不容易,往往做的失敗多、成功的少,可能搜狐記住了我這句話了,特意給我安排了這么個題目,這里面可能會涉及到很多案例,有可能無心中會提到些成功的,但是我想言者無心,別聽者有意就行了,我希望更多的是給同行些借鑒,因為痛者,包括我們做的很多項目,我直言不諱的說,也碰到很多難處和痛點,所以我愿意拿出來跟大家分享,這個行業本來就不容易,大家盡量少走點彎。

          下面直接進入我們的主題。

          我們這個行業去來看兩個很怪的現象,外行來看很熱鬧,內行來看很艱苦,應該是做的人都這么理解。首先看熱鬧來說,大量的非傳統企業受到地產行業調整,住宅產業、商業難做了,認為產業地產是個藍海,再加上眾創空間等等系列概念,“帶”說的很熱鬧,所以很多企業轉型都瞄著這個轉型,大家看電子商務的都搞些商業地產,包括住宅地產類的萬科、世貿等等,包括傳統的綠地等等企業也都進入。

          初步統計下,百強企業里面有多家涉足房地產,包括綠地、恒大、保利、碧桂園、遠洋、金科等等系列地產商。我們又是行業的老兵,包括我們跟我們在座各位,恒生的也好、億達的也好,我們做了那么多覺得產業地產不好做,他們每天在干嗎,難道看到肉了嗎?我們做這么多沒看到肉。所以我們老手都說,這個領域不是紅燒肉啊,但是他們又紛紛進入,我也挺納悶的,到現在為止我也挺納悶的,實際上不好做。后來我很使然,因為有幾個大券商約我去聊天,想挖我,干嗎呢?原來商業的噱頭拿地就好拿了,產業的噱頭拿地好拿,原來掛這個羊肉可能好拿點狗肉,很多地產商把它作為了個拿更優質資源土地或者更好條件拿地的噱頭。所以我覺得傳統的地產企業里面,包括我本人也是傳統的地產來得,他的出發點就是為了推動地產業務拿資源來做的。其實看著很,人很多,但是真正沉下心來做的并不多。

          我們這兩上市,包括我們的億大、關谷,各種平臺作,業內很熱鬧,搞的覺得我們做的太傳統了,也要有跨界的些聯。整體看起來這是熱鬧的面,反過來說我們這些也做了些工作,國內的城市有幾個特點。

          首先線城市,整個產業園的供應量跟需求量基本維持在萬方以上,其中量最 大的是上海,園區大概萬方左右,這是我們派營銷人員個個低頭跑過來的,包括區級的、鎮級的,大概萬,上海是最多的,其次是廣州帶,再次是,大概在百萬方左右,基本上這是第批的線城市。

          線城市有那么幾個特點,基本上維持在萬—萬方左右,像蘇州、成都、青島這些城市。這些城市有什么特點呢?基本上供應量很大,需求量也很大,普遍來說,基本市場均衡,需求量很大,但是供應量也很,競爭很激烈。其中幾個城市大家很小心,個是沈陽,供應量非常大,有需求,但是價格上不去。第個是重慶,重慶因為土地政策比較靈活,所以供應量也超大。還有個城市是天津,這個城市都是中小民營企業偏少、大型企業偏多,所以園區沒有那么活躍,因為我們以中小企業為主,大企業不是我們的客戶,看客戶結構需求量并不大,但是供應量非常大,重慶、沈陽、天津、青島,這些城市應該說競爭非常慘烈的地方。

          第類城市,供需基本平衡,但是有結構性的機會,就是肥、長沙、鄭州等等這樣的中部省會城市,這些省市大體供應,隨著城市化比較快,工業土地比較少,工業土地供應量少。像鄭州這個城市很奇怪,我們鄭州不管去化速度、價格、利潤都很高的,發現這么個特點,大量土地做房地產,工業土地相對少,供應量少,加上土地大量被拆遷。包括肥、長沙這兩個市場也算不錯,最突出的是鄭州。這幾個城市看,客戶量雖然很小,但是供應量也很小,導致市場相對來說比較活躍。

          第類城市,供應量小,需求量也小。比較典型的線城市,像我們去的幾個城市,線城市太多了,線城市什么特點呢?客戶基數就那么多,可能期開發賣的很好,但是期沒客戶了,因為個城市可能就是萬多客戶,掐頭去尾就是千多客戶,期我們可能看到個園區做的很好,他跟進去,跟進去發現前面兩個項目做完了,前面客戶吃沒了,他很難有新增客戶,這樣導致后續項目也很難。比如漳州做的項目,我們發現第期很好,但是第期、第期就慢了。所以線城市,哪怕短期看起來有利益,但是輕易不要涉足。

          而且說線城市是可遇不可求,但是線城市要求比較高,要求做高端的,但是我發現,哪怕做高端的做辦公,也是哀鴻遍野。大家在座的知道,因為辦公市場,我們也對市場做了研究,辦公市場實際跟區域、跟交通、跟配套大家要求是特別高的,心臟神經官能癥癥狀這么多做辦公幾個區域,最早是國貿、金融街,然后再新增了望京區,現在又說通州的副中心,通州的副中心沒有我估計也起不來。所以個辦公的集中區實際上很難出的,反過來說郊區的辦公未來怎么樣,郊區辦公實際上短期來看,我們也冷暖自知吧,很難形成個穩定的規模性的增長。但是線城市做個普通的項目沒有概念,線城市不是需求的問題,是供給的問題,不給地,怎么樣拿到優惠的項目做市場匹配的產品,這是線城市要解決的問題。實際上做項目很好做,比如我們做平谷項目,我就做完了,如果說我產品定位跟市場脫離就很難做。所以線城市實際上不缺需求,關鍵缺需求跟市場匹配的產品,但是線城市做產品不,卡的太研,是這個問題。

          所以我這里典型的以上海加上部分項目的案例給大家做個的分析,我整體對全國城市解構做個介紹。

          我們上海整個工業用地開發項目大概萬方,有多個園區。萬方,但是不透明,的集體大院很多,所以沒法完全窮盡,萬方,多個項目;究聪聛淼慕Y果,找幾個典型的項目看,上海的南匯,浦東新區的,這個項目屬于生產研能,建了大概萬多平米,層的研發辦公,生產面積不大,商務辦公千多平米,生產研發多平米,整個目前來看,整個空置率%,這個項目實際上我們兩看,我這里講到的項目都算不錯的。嚴格意義上講,、上海做項目沒有不成功的,因為、上海需求很旺盛。其實整個上海園區的出租率來看,只是生產研發類的產品,基本上%以上是滿租的。但是反過來說,上海的偏辦公類產品,基本上%以上是空置的,就是說滿足剛需的產品基本上滿足奢侈性的辦公類的空置率高,這就是整體結構。但是這個項目應該說從理論上講,應該是做到滿租是沒問題的,但是產品的定位有問題,從整個生產的,你看圖很炫,辦公、研發樓等等。

          另外,也是在這個區域的工業區,浦東新區的高科技園區,大家看外立面形象展示不錯,整個來說也是很大的空置率。這里面我們認為有定位的問題,有產品性的問題,這個項目也非?上。心臟神經官能癥

          這個項目更好了,閔行的馬橋工業園區,新建層高標準多層廠房,但出租率非常低。目前來看整個做的原因也是在產品定位和整個產品配置出了問題。

          這個項目也是在上海的松崗區,棟獨棟的商務辦公,出租率%,產品展示跟立面包括產品配置標準都蠻高的。面積段大概—不等,整個來說這個區域做辦公的支持力又不夠,整個出租率在%左右。

          這個是我們要收購的個項目,在松江的個凱富產業園,棟—層的辦公產品,這是現在已經蓋好的業態,棟高層—層的,進去看全石材,F在想把產品賣掉,我們看沒法收,成本很高,這個地方找辦公項目概率很低。又挺荒的,我現在看,產品檔次越高、人次越低,心里越滲得慌,因為成本很高。

          另外上海閔行區我們也準備收個浦江鎮,非常好,而且直線距離到浦東新區非?,地鐵口米,F在什么情況呢?中間蓋了棟樓,蓋了個大辦公,周的地空著,不知道干什么,辦公進去看全部是空的。開發節奏有問題,產品的配置不適當地的市場。其實我們在周邊的園區租金在塊左右,但是這個園區有些問題。

          有幾個項目,通州的勝利智地,離金橋非常近,金橋過去分鐘,這個項目也非?上,我認為做研發辦公產品沒有問題的,因為我金橋的項目辦公賣到塊左右,到塊的租金賣到千沒有問題,這個辦公全建成了,出租率%左右。這個項目遇到了個定位的搖擺,當時想做銷售,結果做不下來,做出租。因為銷售做辦公,辦公賣的高,參照我的價格,我賣萬多,他賣千多就差不多了。結果產權證辦不下來了,賣不出去了,只能租。因為那個市場并不是辦公市場,辦公做銷售的地方,持有市場和銷售市場是不樣的,所以旦改為持有以后定位就有問題了,如果說生產研發的話辦公按寫字樓的格局就沒法擺下去了,承重、距寬、包括樓梯通道都不符了,這樣導致賣不出去、租不出去,這個項目非常尷尬。后來想收,我看產品也沒法收,導致這個地不干還能出畝,干了沒法要,這種狀況非常尷尬。

          另外個,西曼產業園,亦莊里面非常多產業園,這個現狀也不是很樂觀。這個項目在涼水河,挨著奔馳汽車非常近,成本很高,我們的項目貼鉆了還上大理石了,產品配置成本是高的,但是客戶的定位、面積段的劃分、客群的定位有問題,所以目前來看這個項目也等待出售,賣掉,產權也沒搞定,賣也賣不掉,出租也租不出去,這個項目也非?上,非常好的。

          這是礦業城,這個比剛才還好,環邊,這個項目賣的去化率非常低,我去看太好了,如果做別墅的話沒得說,全石材,而且法式總部,基本上參照上海的寰球世貿天地做的,但是這個面積段的劃分、產品的功能太單,全部是辦公,如果組點出租產品產業大廈,面積上劃分相對小點,價錢低點,實際上我們客戶很重要是總價原則,你要成為他客群,你定的客戶千萬棟、千萬棟,現在市場哪有那么多錢的客戶,有這么多錢的客戶他拿出這么多錢來收益多少,甚至可以賣寫字樓了,這個地方偏,買辦公的核心并不是好,我發現原來我犯了錯誤,我原來基本上喜歡做獨棟的,后來發現辦公要區位,區位重于,說我們生態優勢,其實生態優勢最不值錢,沒錢嘛,我最不喜歡生態優勢,我最喜歡平臺。你說我們尤其這種區位,這種情況下,越人多的地方越好做項目,不可能說周圍都是片荒地,生出客戶來,在座都沒有本事,客觀點。所以做辦公定常重要、交通非常重要,不是簡單你想怎么樣怎么樣,你可以假定價格賣萬有人買嗎,所以很多東西陷入了的、陶醉,客戶并不是那么回事。這兩我們也是的痛,我北邊的項目、包括京南的項目,我做了兩個辦公的項目,就讓我很痛,后來我做辦公就非常謹慎。

          所以個失敗的項目會造成投資者騎虎難下,他寧愿沒做,我們做任何項目的目的是退出,要不通過銷售退出,要不通過租賃退出,要不通過基金,要不賣掉,總要賣出的。業態給誰,太高總價要大主接盤,大主接盤要挑,在淡市里面要非常謹慎,不要問自己為什么,要問客戶為什么,客戶真的想的東西跟你不樣。

          我歸納下我們市場失敗的原因,第,定位原因,不符我們市場的產業客戶,我覺得這里面占了%。首先第個,每個城市的產業部樣,像我們當在沈陽做項目,我們沈陽項目的成本應該去化還可以,鐵西優勢項目,我覺得好,我做層,標準高點,我賣千,周邊千,結果市場教育我們,沈陽的客戶就以機械裝備為主,就兩層,層都不要。我主觀想的很好,當地產業決定他就要兩層包括層的產品,我層的產品走不了貨,你想再好沒用。所以定要結當地的產業結構和客戶的情況。比如寧波,寧波應該很好的市場,拿地非常難、地價非常好,但是寧波的客戶非常精,精到什么程度,不建樓不買,所以預售賣不出去,精得要死。般來說,其他的地方項目基本開盤建成的時候賣—%嘛,但是我的寧波項目,建完以后才%,但是這兩個樓建成了有客戶下單了,沒辦法,你流回不來,你要結當地客戶的心理,包括客戶的接受程度。像寧波的客戶非常有意思,他要的面積段定是滿滿的,他不會多要面積的,我就要個產品,個平米,我絕 對不要個平米,他覺得浪費了。北方的客戶傻大粗,我多出來平米可以打點。我在寧波的產品,我層的產品,他就要層,覺得層多了。定要把客戶想清楚,要做大量的調研,定位恰恰是要花大力氣做的事情。

          第,定位出來以后,你知道做什么客戶,產品知道怎么配。我們發現產品錯配,這個地方適辦公的你做生產,適做生產的你做辦公,那只有死條,辦公旦做了以后沒有出,為什么?我生產可以為辦公,辦公能為生產嗎。你想想我們的中關村原來都是廠房,現在不也改成辦公了嘛。原來上海的中心區閘北區都是生產區,但是全部廠房轉為辦公,生產專辦公好轉,辦公產點戲都沒有。所以旦產品的錯配,就導致你沒解。另外,導致成本過高,旦定位高端產品,因為你的去話周期很長,個園區萬平米,按正常的速度,般走萬平米不錯了,客觀來講,在座各位肯定有破紀錄的,這是個案,平均水平萬,那你開發多少,你開發量大了以后成本過高,產品配置高了以后熬不過的,你的財務成本怎么算、你的管理成本怎么算。所以說產品旦錯配,基本上就很難救,因為成本在那兒耗著呢。

          第個,定價原因。定價面積段的劃分、乘數的劃分,背后就是總價,總價就意味著在這個城市里邊跟你的總價匹配的客戶群有多少,你想說我這個房子定位為千平米棟樓,沒問題,你賣千,萬,個城市里邊這種客群你定的人里面有多少老板能拿出萬出來的,總價就是客戶群體嘛。所以定價定低了老板不干,定高了以后沒客戶。所以定價的問題是跟市場脫節的問題,你要設定好,定價的背后就是單價成本和成本利潤率的控制和面積的控制、層高。

          剛剛說的失敗項目,項目開工有脫節,剛剛說的閔行項目,蓋棟樓,錯了,我能消化,你全蓋滿了,全是錯的,蓋錯棟能收你,能消化,我覺得項目不錯,我能背,你全蓋滿了、蓋多了,沒法退出了。所以說我們很多項目是開工量過大,或者開發次序有誤,應該先干什么、后干什么,這個打法是有講究的,所以開工去化的觀念沒有經驗的話也會犯錯誤。比如當初我們在的項目,開始第賣的很好,賣萬、萬,第下來了又開萬,但是后邊速度慢下來想調產品沒法調了。開工量非常重要,現在是小批量、多批次,迅速調整,因為第批客戶吃完了,第批客戶可能產品需求有變化你要調整。第,招商能力弱,無系統管理。我發現主要是這大原因里面出現的問題。

          我看到全國產業園區真正盈利的初步開成。

          產業園區的核心問題就是客戶問題,我們的客戶是企業客戶,企業客戶決定了園區運營的客戶。我們的企業客戶有幾個特點,第,客戶非常,決策周期很長,性價比非常關心,因為他買的是生產資料,不是買的奢侈品、買享受,他的本質就是生產資料,關注性價比。第,企業數量非常有限且排他性,優質客戶容量有限,新增客戶很難,靠政策慢慢漲,或者從國外引進企業,有,慢,他的成長速度跟你的去化速度不匹配。第,中小企業比較多。我們的主流客戶就是中小企業,他的規模小、成長性不確定,而且隨著我們經濟波動的影響,他有些經驗想買樓,可能掏錢的時候沒錢了,因為經濟形勢不太好。第,客戶個性很強,需求比較離散。我剛剛講了沈陽的文化跟寧波的文化客戶就不樣,沈陽客戶談同很好談,談完以后毀約的回收款很麻煩。寧波的客戶很難談,談好了以后沒有回收款沒有問題。第,客戶消費習慣沒有轉變,習慣自己拿地建設。要把他觀念轉變過來,這個轉變背后是。另外我們要小批量、快反應、長周期,產品組,價格優天花板,成本控制也非常重要。

          我們背后所有的切,切的切都是客戶帶來的,客戶的行業屬性、區域分布的變化,大小企業的差異,內外需求的變化,企業生命周期的特征,行業升級換代,行業成本的影響和經濟景氣,系列因素都會影響我們的產品定位,如果這些拿不準旦進去出不來,都是隧道沒有出口。

          園區做的話,我這里有幾項比喻,就像百步穿楊樣的,個環都不能射偏了,產業園區是高度的,必須環環相扣不能錯,從選址、定位、運營,環都不能錯。如果說你選址錯了,第環就打沒了,叫無解,你進入線城市叫無解,我認為線全面放棄,現在戰略就是+,、上海加個重點城市,其他不做了,做小項目、做快周轉項目。我們為什么要做事倍功半的事情呢,任何企業選擇發展質量是當下的關鍵。所以第環是選址,選址旦選對了意味著你就有客戶,就好做,怎么做怎么有,如果選址不好,怎么做都難,所以這環打不住,后面就難打了。

          第,定位問題。剛剛說了切原形是客戶,剛剛看了很多案例,地很好,有自己想很樂觀的,有逼你的,多種因素,還有跟你和諧、互動更高的,自己本來就偏熱,又偏熱,兩個更熱,定位往往不是第次高,我們很多園區死在高,沒有死在低的,很明確的告訴大家,沒有說哪個人死是因為定位太低了,低是死在手里,滿意,但是你的利潤率肯定是可以的;仡^再想想案例,閘北當的廠房低吧,跟城市不匹配吧,現在改成辦公了,當定位低了,投入也少,租金也便宜,看,土地價值在高。所以那個項目低吧,在環,租金塊,我次開發。所以往往先面死在低,沒死在高。所以定位問題抓準以后才能說產品配置問題。另外就是開發節奏,建設周期。其實招商我認為恰恰是后置的因素,往往先抓前端、再后端。我去協調,好項目不用去,為什么,怎么搞怎么有,我換項目最多的是差項目,好項目不用換項目,誰干都能換好。

          包括我們城市的老項目,像的金橋項目,項目沒換過,項目致好,但是往往弱點的城市要換次,為什么?背后盤都是決策的因素,地拿的不夠好,或者產品客群沒做好;仡^看招商業績也是如此,我好項目招商從來不愁,差項目招商顫顫悠悠、上下的。好不容易大家共同拼搏,馬上總結會了,來之不易,為什么來之不易?項目不夠好。所以后面的服務,招商好服務就好做。你所有的原形都是前端造成的,后端是水到渠成的。不是說項目很差,我搞投資,請問你招都招不來幾個好企業投什么資。我們有時候往往就末端說前端,但是前端也很難做。導致大企業不愿意做,小企業做不了。

          第個,做產業的企業開發園區沒經驗,房地產企業又受地產的影響,蓋去化率快的、容積率高的產品,跟弈。種思維導致下面我們的園區出現形形色色的怪現象。所以我們目前來說,針對這種情況,我們目前的思考是,我們認為我們的優勢恰恰在于做過全程項目的開發和管理,我們愿意把這個平臺先打開,幫助園區做好產品,招來客戶,做好服務。實際上產業鏈里面,全程來說是重資產,從拿地到物業管理,是重資產。從拿地那塊,由別人拿,后面的定位是輕資產,如果樓建好了就是招商服務,推出種模式。所以我們對非常優質的項目做重資產,非常優質的項目尋求土地作、開發作。樓建好了,做招商服務。前端做產品,后端做客戶。

          所以說投資方面我覺得我們目前可以做幾項服務,第,選好地。其實我發現很多我們企業面臨很多,在當下情況下招商比較難,會給你很多地、給你很多政策、給你很多愿景,都會吸引你。但是這個里邊恰恰是在拿地前,你要做完產品的整個規劃和產品的口糧,模式設計,算出你回報率才能做。第,要對同的風險進行評估、風險進行防范。其次,我們園區里面有大量的同的細節,要跟說清楚的,比如說稅收承諾,比如說產權分割,比如說罰責,比如說開工、竣工,這些東西說不清楚就埋個雷,隨時爆在你手里。我們很多園區企業,當像萬科在鄭州,產權分割不說好,還有很多開竣工不說好,還有很多稅收不說好。

          第,做對產品。產品里面有產業的定位,產業的結構分布,包括客戶客群的分布。在客戶、客群情況下怎么做業態組,這個產品的、開發的策略。所以定位階段,是要從客戶和市場需求出發,有針對性的能落地的個設計任務書和開發。定位不是個虛的,是要指導出產品的東西。

          第,規劃設計。幫助業主從源頭優化設計。其實我們往往看到,園區里面很重要的是成本控制,因為他周期長、利潤低,所以成本實際上決定了你這個項目能不能成敗的個因素。成本低可以操作更長點。所以說很多可以從客戶的角度來優化,哪些功能必須的,哪些可以優化的,要降下來,所以成本控制方面可以提供些服務。

          工程節電空制。因為這個基本上按目前個園區來看,我們能做到個標準工期,環環相扣,納入信息系統的,這樣你的成本。招商,現在線上線下的招商平臺。再有,服務。

          所以我們目前針對失敗案例比較多的線下目前打開服務的結構,第個針對土地進行全程作,從定位開始。針對現成的樓宇幫他招商,針對企業主選地進行選地服務,幫助企業規避掉我們整個園區開發建設過程中的風險,幫助我們企業快速發展。

          【主持人】:感謝梁總用心的精。做任何事情都要與時俱進,特別是在這個“互聯網+”的時代,我們需要考慮的比以往更多,這是個機會與風險并存的壞時代,更是個您肯用心將會收獲更多的好時代。

          究竟該如何在這個特殊的時期運營產業?我們有請同方股份有限盤古幫幫CEO夏寒冰為大家帶來“互聯網+視角下的產業園區運營”的主題。

          同方股份有限盤古幫幫CEO 夏寒冰

          【夏寒冰】:尊敬的各位同仁,梁總講的太好了,我覺得我可以不用講了。講這個題目之前,因為這個題目是咱們搜狐提供的題目,我想問大家,互聯網+視角下的產業園區運營這個對象是誰?不就是企業客戶嘛,是企業客戶,如果我們換些詞語來選擇,這是個非常有活力的、非常有學習能力的創造財富的群人組成的組織,他們代表著國家經濟發展的潛力,代表著未來我們以為他們服務為榮,如果我們把這個角度換下,我們覺得在這里面做很多事情都變得很有意義。因為這些企業的人他代表我們國家最有活力的人,他們思考的東西可能我們在做運營服務的過程當中要跟上他們的節拍。

          我們整個交流分成兩個部分,個是務虛的天馬行空,第部分是腳踏實地的。

          這是個黑洞的圖。

          這是從上看地球,這是咱們的,包括些星系,從外星空看地球,海洋,珠穆朗瑪峰,植物,動物,文明,城市,商業,科技,的,熵,生命組織,企業組織。你們覺得很奇怪,我給大家翻這些干嗎,我們面對的對象,這些企業組織他們,他們在創新,他們在創造,他們可能會在想這些問題,創業等于創造新的生命。園區里面的企業他們在做創新、他在做創造,他們在創造新的生命,我們在做園區服務當中,要圍繞著他們創造的生命來去思考些問題。

          在“互聯網+園區”的時代,他是跟之前有點不太樣,雷軍也說,下個風口是B的個企業服務市場,將會產生千億級的企業,我們在做的是基于園區做的企業服務,而不是之前基于消費場所做的C的服務,這個就是我們現在的個變化!盎ヂ摼W+”時代我們定要考慮我們現在在做的是個B的服務,怎么把這些B的服務在塊。這里邊有些數字,可能字太小,大家知道這個概念就行了。整個B的服務會變成極其龐大,是C服務的倍、百倍。

          怎么來做“互聯網+”?我們關鍵詞叫連接,把園區、個人、商業、家庭、企業、社區全連在塊。我們用云計算的方式把人、房屋、服務和網絡連接在起。這是大家非常熟悉的關鍵詞,連接、、共享、去中心化、社群、盈余,盈余這個詞大家可能不太了解,像Uber,咱們做的就是盈余的事情,還有果殼網做的,是把人的盈余用起來。還有問題導向、用戶體驗、系統思維。我們面對的這堆非常難辦的事情,我們不是只有投降,而是我們很開心來解決在產業地產和產業園區當中碰到的問題,我們因為去解決問題而以此為榮、以此為樂,有這種感覺我們就是問題導向。做這些事情、關系關鍵詞,每個詞或許能在這個過程當中,我們的工作過程當中引發我們的思考。因為“互聯網+”的時代遠遠超過我們現在能想象的些辦法,比如說我能想出來的些套或者大家能在市場上搜到的些套,可能在未來發生的東西遠遠超過我們所考慮的。

          務虛完了開始腳踏實地。腳踏實地分成個部分,取勢,整個中國的經濟轉型,房地產經濟定是往下走的,而互聯網趨勢是高速發展的,沒有互聯網的產業未來是絕 對不可能的,而房地產他已經庫存量到了.個億平方米,而且盈利空間已經快到制造業的水平。PC轉成移動端,面對的客戶可能是尾、后甚至后他們出來創業,我們要在這樣個變化的時代里面尋求機會,這也是“互聯網+產業園區”可能會尋找的些創業創新的機會。

          打法,解決這些問題就是在互聯網里面通過把營銷創新、產品創新、服務創新和金融創新給起來來解決問題。這是個已經讓我很熟悉的案例,的生活,還有房多多,他們分別在“互聯網+房地產”當中已經取得了比較明顯的成功,而之前他們也不知道該做什么。

          我覺得這張圖非常重要,給大家稍微認真的解釋下。其實“互聯網+”是有個步驟的,第個,互聯網首先他是個互聯網化,就是提供信息的功能。其次,是銷售互聯網,我們講的電子商務都是在銷售環節率先使用互聯網,因為銷售互聯網化以后大伙會考慮業務,我們在外部的作組織采取互聯網化,緊接著,在企業的內部組織逐步的互聯化,我們講的產業互聯網、“互聯網+產業園區”的運營,要從第和第層面考慮這個問題,會導致前端的電子商務發展的變化,以及信息傳遞方式的變化,后邊會對前面的產生性的影響,這步是移動互聯網接下來可能有其他的形式的網絡互聯網,他可能的步驟也是這樣的。

          在這個時候我們要緊密的做好部分的事情,可能根據不同的規模,有些不太大,我們就專注于好產品,把產品做到極 致。大點可以考慮做平臺,再大點,或者資源實力強點,可以建立生態圈,這是個方,在整個的安排里面的方。中國的經濟規模很大,基本上是有兩萬個園區,這些園區是中國經濟核心的成份,占的咱們國家的P產值超過萬億,本身圍繞園區的服務是個龐大的服務圈。而在服務圈里面我們現在有創客、孵化器、苗圃、加速器,到總部和分支機構,不同的分類方式。在這個過程當中的恰恰轉型升級碰到困難的時候,卻是做園區非常大的機會,因為當時好的事情都讓給做了,%以上的園區都是在主持,為什么產業地產那么少,是因為大部分的園區都是在主導,商業化很少。因為搞不下去了,有可能就會交給外部化來進行推動。原來園區的區位升級、業態升級、形態升級以及帶來的服務升級都是機會,這些問題需要我們新的辦法來解決,包括有不少的都在尋求解決辦法。

          有些成功的轉型、有些沒有成功轉型,還陷在泥潭里面。有些園區被大型的房地產商給切分了,還有些被咱們比較有創意的,采取些小規模的的,比如說像的尚,,不算小的了,設計之都,像上海的些地方,都已經形成了很特色的產業園區。在這種方法,不論是大型房地產,或者些個性化的解決方法,其實這個事情依然大量存在。這種存在的方式用什么方式可以考慮?“互聯網+”可能是個比較好的方式,因為園區的發展方式,無外乎是綜化、產城融、產融融的方式。還有重視設計感、科技元素、生態化,是園區發展的另外個徑。另外互聯網化、智慧園區化、企業互聯、社交服務聚集,這也是種方式。都在對園區進行升級和發展提升。

          這是很多的園區,在這個過程當中就出現了我們看到的房地產向進入這個行業,傳統的房地產行業,然后各種做IT的想進入這個行業,不是說行業地產現在做的很好,讓別人不敢進來,而是現在的產業地產商做的還不夠好,別人覺得他們來會比我們做的更好,干嗎不替代我們來做呢。

          具體到“互聯網+”,產業園區運營,我這邊有個方式供大伙參考。第個是增加“互聯網+園區”或者說“園區+互聯網”,這是不太樣的,但是這里面不做嚴格的區分,就按“園區+互聯網”的方式來。

          第種方式,考慮OO線上線下體化的區域,智慧園區和虛擬園區融發展的趨勢,結現在的IT技術的發展,通過大伙已經形成認識的打造個平臺、個平臺、個平臺等等,把這些平臺形成在園區的要素聚集,為這些構建生活、生產,管理服務體化的平臺,讓園區得到個良好的體驗。

          比如說這個是阿里巴巴個智慧園區的方案,這是天安云谷智慧園區的方案,以及這個是華夏給他注資了.個億,他們分別通過這種方式提高了整個園區的體驗。其中之,通過智慧園區的方式、“互聯網+”的方式,把本來不在這個能實現的,通過云端的方式來組織,或者通過各種方式匯集些資源,這里面的辦法有很多。比如說像有些園區,他把幾個企業聚集在塊,每家出萬形成資金池,有了這個資金池就可以跟園區貸款,本來貸款規模很小,由于有了幾家的貸款,貸款規模就急劇的放大,而放在這里形成的資金池可以作為個列后,萬中間有家畜先了不良,賠了,但是對大家來說是放大了,用個小的杠桿放大了他的資金池,這些都是在整個通過“互聯網+”、通過各種控制形成的融資服務體系。

          還有比如咱們現在開始通過互聯網的方式提供注冊,提供的注冊,提供注冊以后把系列的服務導進去,像前幾天咱們習大大跑到重慶去看了豬戒網,無外乎就是他看要去做注冊,大伙先做商標的設計,從商標的設計到注冊,再導入系列的服務,為什么他的估值能那么高?他其實就是在圍繞著企業服務展開的,這些服務展開個園區,如果把這些云端的服務往個園區去砸的時候,我們每個產業園區服務的體驗會大幅度的提高,這是指在工作方面的。

          另外還有在生活方面。比如說“互聯網+健康”,我們在園區里面就能夠感受到可能在外面感受不到的健康的指導和服務,我們在這塊特別的優勢也形成了,無論是從工作上來說、生活上來說,還有管理,本來是打個電話讓保安,說這漏水,等過了半天才過來,手機傳上去,立馬開始解決,而且就近的保安最近來處理問題,快速的解決機制、快速的管理機制,整個園區的體驗會得到提高。這種“互聯網+”通過智慧園區的方式讓園區的企業的體驗得到提高的時候,這塊的租金我們的回報或者說我們對客戶的挑選和把控就自然而然形成了。

          第套,在“互聯網+”當中我們可以把在房地產行業當中的整個的套拆細,拆細以后看看能不能把它變成“互聯網+”的部分,比如說從開始拿地、產業規劃、規劃建設、整、招商銷售、運營,以及后續的服務等等,我把它個個“互聯網+”。像在銷售環節當中,現在也提供案例,就是萬科、金科開始在采購環節用“互聯網+”的方式來進行。在整推廣方面,大量的企業用“互聯網+”的方式來整。在銷售環節也用“互聯網+”,都是典型的,在銷售環節用“互聯網+”的方式來解決。

          在服務的情況下,我剛才已經舉了些例子了。還有投融資網絡化,咱們從拿地開始,到開工、到開房、交房、出售,整個不僅僅是+互聯網,還有+金融,拿地的時候,我們如果形成了投資性的眾籌,開工的時候有貸款,和宣傳時候的眾籌,最后在開盤的時候有銷售型的眾籌和首付款,交房的時候有按揭貸,出手得時候手房再貸,最后后續在理財和運營的時候還有眾籌,整個環節里面可以變成是“地產+互聯網+金融”的方式來解決。

          等等我把它拆細以后,每個都有可能會出現巨無霸,有些咱們沒看到,他們估計在比如在規劃咨詢過程當中“互聯網+”,但是在咱們看到的環節里面,其實分眾傳媒無外乎就是個跟互聯網有關系的,他把這塊細分拆過來以后,“互聯網+”以后就變成個很大的。還有,“互聯網+信息化”變成了各種智能化的解決方案,這里面會有很多的機會。

          這是去當中的案例,萬科在金融創新當中用了互聯網的些方式,包括營銷、社區。恒大在首付金融創新上來說也用了互聯網的方式。保利在社區OO上也尋求互聯網的創新,綠地在G—CLUB也在尋求服務方式的創新。這些方面來說,這些企業都在尋求每個環節當中“互聯網+”的方式。

          第種方式,咱們的產業園區本來就是個產業聚集體,產業聚集體當中就有投資的功能,在沒有互聯網的時候,長江高科已經走出了他的投資的收益已經有些度超過了他的銷售和出租,當然華夏和咱們還有很多的主要還是以房地產為主,但是張江高科已經走出了投資。

          我們如果把這塊聚集的產業通過個方式給它黏結在塊,形成個產業平臺,把產業平臺和外部的產業群形成聯通,這塊就會變成了個園區+產業的大平臺,這是巧妙的利用園區本身的優勢來做的事情。產業平臺+業務的升級,可以為園區帶來除了土地的價值收益以外的產業鏈延伸的多種的價值鏈的投資和其他的收益。

          這個圖我也稍微展開說下,這個里面講了兩部分內容,傳統的園區里面現在新的做法是,園區和園區運營者通過基金的方式來形成了個商業模型的回,如果再加上產業,產業再加投行和股權投資,形成了另外個回,這兩個回在園區里面形成了聚集的化,園區毫無疑問常有價值的。

          最后簡單說下,在運營環節里面比如做些“互聯網+”,要把企業服務放到PC端,個人服務放到微信端,要考慮盡量的優化體驗,要整些優質資源。在整個運營過程當中,首先要有個整體思,在規劃運營首先要有個整體的運營規劃設計思,而且要抓住每天的運營管理,要抓住各種的作環節。比如說在些界面上要做的更加漂亮,要經常通過活動的方式,讓我們的客戶愿意上我們的平臺。各種方式,地推也好,或者各種引進。要整各種服務資源,包括把成熟的資源和我們的資源,使我們的客戶變成粉絲,他是我們的全層、社群,為我們而動。

          最后簡單介紹下深圳市盤古幫幫創孵有限,我們是幫別人,幫輕企業,順便也幫我自己。

          【主持人】:感謝夏總的。我們看到了融了產業、地產、金融、服務等板塊的產業地產,對“互聯網+”的熱情尤甚。我們有理由相信,產業地產發展將會更為迅速。

          現在請大家拿出手即,我們派送福利的到了,請各位掃描大屏幕或您手中議程單上的搜狐焦點產業新區維碼,關注后請輸入“滴滴紅包”個字,您就可以收到條鏈接并領取滴滴打車的優惠券。今天對自己好點,散會后我們就約車回去吧。

          ,由搜狐焦點和中國投資咨詢有限責任共同組建的“中國產業信區研究院”在成立。研究院主要為園區開發商、運營商和管理者提供產業園區發展的全方位解決方案,旨在深入探討中國產業園區發展模式,打造中國產業園區專業研究、品牌推廣、咨詢服務第平臺。

          上屆產業地產高端論劍上研究院發布了《產業園區招商信心指數”引起產業界熱議,那今高端論劍上,我們同樣有請到搜狐焦點產業新區副總經理、中國產業研究院研究員肖楠為我們帶來《中國產業園區招商信心指數報告》,有請。

          搜狐焦點產業新區副總經理 肖楠

          【肖楠】:這個報告是第發布,我們會對做個預期,也會對的發展做個分析和總結。

          我們今是第屆的招商信心指數,整個招商信心是希望對外部市場、經濟、宏觀經濟認識解決這樣個問題。包括兩個要素,部分是產業園區的招商人員的信心指數、另外份是產業園區的景氣指數。

          整個體系具體先不跟大家做過多的介紹,今的產業園區招商信心指數覆蓋了環渤海、長角、珠角、西南、東北,共覆蓋了個省市,總共多個城市,共調查了個園區和產業園的開發商,共有大概個問卷。我們這個指數是從—的區間,從—不同的分布,在—是極其樂觀,—是屬于樂觀。

          我們的調研結果是,產業園區招商信心指數是.,比去相比是上升的。大家都是覺得生意不好做,錢難賺,地也不好拿了,但是指數卻有上升,這個原因在哪兒,過我們的調查發現確實還是有原因的,稍候給大家解讀。

          從我們來看,中國產業信區成本和影響因素大概有以下幾點,最 大的因素就是經濟進入新常態,整體經濟下滑,經濟持續的發展壓力持續存在。第,土地獲取難度越來越大,工業地價上漲非常明顯,尤其是在內股市的波動,對于入園企業,整個行業當中的資本壓力常大的。還有個就是生產經營的成本、人力成本在上漲。還有個是,對于新興的產業的政策國家是給予非常大的支持的,但是對于傳統產業定位園區明顯支持力度是不夠的,所以對兩類園區有明顯的不同的感受。另外,新技術、新概念,包括傳統的“互聯網+”的思維對傳統園區經營思維的巨大沖擊。

          從我們調研問卷來看,東部、中部、西部招商信心明顯不同,東部地區典型的是謹慎樂觀,而且東部地區對于新老類型的園區、不同產業定位的園區,他們的信心和對的狀態都有非常明顯的分布,幾乎都分布在—%的區間,這個是說明在不同類型的園區、不同的園區、發展階段不同的園區對于招商都存在不同的認知,有些人常樂觀的,對行業充滿信心,有的人壓力確實存在。從我們整個調研來看,中部地區是樂觀積極向好的,總體都認為中部地區將迎來發展的大的機遇。西部地區,謹慎樂觀的情況與沒有明顯的區別,還是覺得上升壓力非常巨大。這是中東西部明顯的對比。

          可以從我們的調研數據當中抽取幾個大家比較感興趣的數字。第個,從園區融資,這個數字非常有趣。的預期明顯比更樂觀,從我們調查來看,大概有接近成的園區認為園區在入住企業之后融資成本還常高的,但是在由于經濟形勢的變化、還有園區服務的增加,大家致認為,在會有明顯改善,這個改善既是種對未來的預期,同時也是種對需求的強調。

          還有個數字是關于園區租賃市場供求關系,這個可能是現在整個行業比較關注的個話題。我們的受訪人員認為,供過于求的比例是.%,其實常的數字,應該有接近成的園區從業人員都認為園區現在處于個供過于求的狀態,還有.%的認為園區供求在沒有明顯變化,兩個數字加起來接近成,這是需要行業從事人士非常關心關注的話題。其實在這樣個不太樂觀的數字當中還有個比例是讓大家可以小小興奮下,還是有很多的園區部分從業人員認為自己的項目是供不應求的,大概占到.%,這部分的園區主要存在在京津冀的園區,包括我們在在座的開發商的園區,像雷總的、聯東U谷、的些項目,都是典型的項目,他們都認為自己會迎來非常好的預期,供過于求的趨勢仍然存在。

          這個也是跟招商相關的些數據,企業入住的情況,大家也相對比較樂觀,但是還常保守的,%的人認為正在改善,對于大家還是抱有很高的期待的。

          這是關于地租成本,地租成本大家致認為其實上漲趨勢非常明顯,而且大家研判跟比這個狀況并不會有大幅度的變化,還是會保持持續上漲的狀態。

          這點可能是導致我們今招商信心指數持續上升的個非常關鍵的因素,大量的園區從業人員認為,的政策改善非常明顯,這是產業園區發展最重要的個利好,而且對于這個政策預期更為寬松,政策對園區發展的力度將持續加大。

          今特別有意思的個數字是,大家對于這個產業園區品牌的重視程度越來越高,大概接近成的產業園區從業人士認為園區的社會知名度在有大幅度的提高,而這個大幅度提高說明兩個原因,第個是園區在運營過程當中是不斷的去加強自己在品牌和社會知名度的力度,同時也認為,其實在品牌的運作過程當中,對于企業的對于園區的招商、對于企業運營的幫助會越來越有作用,品牌招商已經成為產業園區招商的個關鍵的手段。

          同時我們大量調查發現,京津冀北部地區還有長角產業園、珠角產業園都表現出不同程度的招商的發展難點,京津冀園區屬于相對發展比較好的階段,信心比較足,尤其在和天津大家有些共性的問題,和天津表現出來的就是招商有效手段比較單,如何去突出產業園區特色及創新招商模式,如何去完善配套,將成為和天津的園區招商未來需要去克服的難題。在長角其實也表現出來個共性的問題,上下游企業資源與人才聚集常難的,尤其是對于些既有的傳統園區,他如何升級,去適應現在的產業發展,支撐的資金可能不夠。另外,在長角如何去激活創新活力,將主導型的園區和社會的參與程度加強,有個更大的提高,這可能是在長角面臨的問題。珠角同樣有這樣個問題就是,珠角典型的個特征是企業運營成本和人力資本比較低,但是在經濟與下行造成企業生長的控制萎縮的時候,產業資源的分布不均,包括招商信心、園區跟企業投資意向沒有辦法去是先有效的對接,這是珠角存在的個問題。同時在長角和珠角的個共性的問題就是,如何將線城市的人才導流到這兩個地方去做當地的持續的支撐發展,這是我們在調查當中發現的個非常重要的現象。

          大家其實也針對如何提升產業園區招商質量信心給出了,共是條。第個,創新的招商引資模式。創新招商引資模式大家給出的非常中肯的,其中有條就是說,我們如何做到用新興的互聯網方式,和企業在起去結。還有條構建信息溝通與共享機制,需要大家打破園區的地域性質,將園區與園區之間作的方式,實現理的布局。另外個,除了關注大型的標桿企業和大型企業之外,更多的去關注創新企業的發展,去支持中小企業把更多的創新要素和盈利服務,包括利潤的目標聚集在中小企業發展過程當中。產業聚集也是產業園區招商里面對園區未來發展的重要。第個,提高園區的服務品牌和擴寬維度,提高競爭力。第個,加強政策支持力度與宣傳力度。園區與當地作將給園區有更大的政策和行政上的支持,加強對外部傳媒有效的擴大品牌招商的影響力。第個,也是強調利用信息平臺加強園區,實現園區和產業園、園區和園區之間的共享,也是對未來園區平臺甚至產業聯盟提出的些要求。

          對于大家有非常好的個政策預期,才導致了我們今招商信心指數有了個.%的上漲,政策預期我們大概有,第個,關于初發布的關于優化住房及用地供應結構促進房地產市場平穩健康發展的個通知,這個通知表面上是針對房地產市場進行的調整,實際上是對整個不動產結構的次洗牌,這個洗牌其實給大家提出了種新的模式,這個模式就是,可以利用現有的產業用地進行國家支持的新興產業的結,這個模式典型就是地產+產業,產業是什么就決定了我們產業地產如何去做,做好更多的附加值、產業價值的提升。

          第個,國 際級新區的發展。其實是國家區域經濟戰略持續縱深和持續整的,典型的表現出來就是“帶”,包括京津冀,包括國 家級新區不斷的成立,可以說您是國 家級新區的井噴之,從—,從到現在,共有個國 家級新區不斷成立。我們判斷國 家級新區將成為未來產業地產集中的進入區,國 家級新區的確立其實是有重點的產業導向的,尤其是包括新代信息技術、生物、高端裝備制造、高端服務、現代物流等等,這些都是我們進入到國家新區產業地產、產業園區需要去重點關注的產業定位。

          京津冀體化,是今最熱點的話題,為我們圍繞在京津冀領域當中的所有的園區開發提供了非常好的熱點。我們判斷是說,在這樣個京津冀軸狀態下,京津、京保石、京唐的節點城市,都是重要的承載地。在這樣重要的城市承載地如何形成產業互動是幾個模式我們可以建立的,個是京津研發+,另外個是產業集群+技術平臺,這兩種模式將最 大程度的發揮京津冀地區的創新功效。我們本次調查當中來自、天津的數量是最多的,極大的提高了產業園區招商信心指數樂觀的趨向。

          還有個重點,“中國制造”的落地,因為這個行動綱領其實指明了我國未來制造業新的方向,可能有這樣信息技術、高端裝備、新材料、生物醫藥這幾個戰略重點,在這幾個戰略重點分別由大戰略領域的突破,這大重點產業將是國家重點扶持。從政策解讀來講其實還有個非常重要的條,就是在推進這大戰略產業的時候,要著重強調避免出現新輪的重復建設,這個重復建設從我們來看,將直接利好存量園區?梢哉f“中國制造”的落地和實施將成為新輪的考核的重點指標,如果要避免重復建設的話,大量的園區將承載我們新輪的戰略新興產業的實現。心臟神經官能癥癥狀同時,對于所在行業的這些企業來講,將有重大的政策利好重大的政策支持。所以從“中國制造”的角度來講,產業園區如何去分得這個大的蛋糕,現在需要具備提高自己的專業服務能力、專業團隊,甚至是服務體系,如果做好這些準備,將有可能參與到“中國制造”這樣個大的利好當中來。

          對于產業大特征還有個,大家覺得生意難做、錢不好賺,事實上整個行業在發生了巨大深刻的變化,是不是.時代我覺得不重要,這點我們從傳統的招商,靠土地增值到資金杠桿的園區的大已經進入這樣個過渡期,這個過渡期之后將從規模到細分、從總量到結構、從產業到服務、從企業到個人的個系統化、全局化的發展,這里面其實整個的出現了幾個特征,就是國內的園區國內作升級、資本的運作升級、園區細分程度深化、園區的產業整鏈加速,有些標簽是在這出現的,包括互聯網+、文化+,甚至園區之間的作,都代表整個行業從原來的為整個企業服務過渡到為人服務。

          還有幾個,外部產城融和內部產學研體化,也是園區發展的重要趨勢。

          基于以上的分析和觀察依托出幾條:

          第,依托區域發展新政策,重新發展的定義我們就有個方面的定位。第個,融入到城市發展的個元素,重新整理自己的功能定位。第個,明確主導的產業定位。第個,重新去著重強化園區中園中園和功能區的特色定位,以實現錯位發展和分工協作。第個,進行自己品牌形象的定位,尤其是文化+對園區品牌招商的重要作用,也是體現在這里。第個,要進行發展模式的重新定位。發展模式方面要反映園區的特點,同時也是具有某種典型和示范意義,就是說園區可能要走條自己的道。

          第,園區將由制造產品向創造高端的轉變,深化創新盈利模式。產業地產開發商本質上最初還是實現對外出售的產業地產產品,隨著產城融的加強,將突破原有的購銷方式,更多的是為人提供高品質的辦公,我們實現產聯動的模式進行園區的開發、產先行、產聯動,通過新的生產勞動力的的引入,實現第產業的新興產業的發展,從而實現人口的導入,進行帶動第產業和第產業的共同崛起。

          第,充分利用信息技術建立信息化園區,提高園區的效率。傳統的產業園在功能和運營模式上已經很難滿足原有的企業需求,現在出現大量的互聯網運用的深入將使得產業園區向數字化時代邁進,最典型的有序你園區的出現,園區會建立自己的信息和服務管理平臺,提高技術優勢在園區當中的運營作用。還有點,在園區招商當中,園區可以通過建立代建數據庫,利用集成的這種方式去提供各種各樣的數據和歷史服務數據的挖掘,甚至還可以利用AR和VR的技術增強現實感,實現遠程的招商,這都是新興的技術在園區招商中的運用。

          另外點,如何利用“互聯網+”去提供精細化的服務,我相信在座的各位也在做各種各樣的嘗試,包括企業的些基本服務,工商注冊、、代理記帳等等。

          第點,突破園區有形的地域,去成立產業園區發展聯盟,實現產業資源的信息共享。其實我們在的份也做了這樣部分工作,整個園區他的主要目標是去引入龍頭企業、標桿企業,以形成產業聚集。產業運營在達到定的規模之后,就需要去高度重視行業組織的作用,重視園區企業之間的分工協作,我們將在產業聯盟基礎之上實現產業地產需求信息的共享;诼撁丝梢詫崿F企業的理選址,企業之間的高效的配,同時也可以促進產業大范圍的理布局。產業聯盟還可以去實現另部分功能,就是跟統的第方作服務平臺進行作,作的主要內容可以包括,第個是金融服務平臺,就是共同引入金融服務組織,為園區企業提供貸款、股權交易、基金等些投融資服務,這個由聯盟牽。

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