對于杭州樓市,住房市場的回暖已不容置疑。然而,商業項目的去化仍然是個難題。特別是商鋪,早些作為投資市場的香餑餑早已悄然褪色,黃金商鋪難租也早已不是稀罕事了。
不僅僅是旺鋪,些大賣場、大百貨商場更是淪為了“試衣間”。與之唇齒相依的商業物業、城市綜體,也出現了供大于求、招商難、租金下降甚至退租的現象。不少投資客,也已把目光投向了住宅市場。
目前杭州市場到底有多少可售商鋪?據透明售房網數據統計,先不論沒有領預售證的潛在供應量,僅僅是領出了預售證的商鋪項目就要用個的去化。面是受電商沖擊,難售難租;另面是積壓已久的高庫存,商鋪的出究竟在哪里?
武林空鋪率高達%商鋪出租率逐下滑
作為昔黃金商鋪的武林,如今子并不好過。走去,發現品牌并沒有原來那么高端,不少店面還貼出了轉讓公告。在武林口子上,原有家品牌男裝店賣的是中等以及偏上價位的服裝,如今店面已變成了做裝大甩賣的大賣場。
有數據顯示,今上半武林的空鋪率高達%。目前這帶的商鋪租金基本為-元/平方米/天,比前下降了%。之前,武林商鋪租金價格基本為-元/平方米/天,堪稱寸土寸金。
其實,從起,武林附近的延安、鳳起附近商業街就相繼出現品牌店關門撤走現象,有的空鋪甚至個無下家接盤。
有業內人士分析:是隨著眾多大型購物城的出現,顧客的逛店習慣發生改變,像商業街這類傳統的商業模式,由于功能單,不能滿足顧客多種需求;是租金的虛高,造成店家利潤大幅縮水,不少店家經營發生虧損;是電商的出現對實體店帶來極大沖擊,繁華區塊開始失去商業優勢,只能淪為各類新商品的展示區。
據戴德梁行研究部數據統計顯示,從至,杭州優質商鋪出租率總體呈現下降趨勢,巔峰時期,租金指數約在,而今第季度的租金指數只有,下降約%。熱鋪出租率也呈現明顯下滑趨勢,、優質商鋪的出租率達到了%-%,今上半則降到了%。
價格方面,據快房網統計,從近個商鋪成交價格來看,今與去相比有明顯下降,去的商鋪成交均價多在元/平方米以上,最高時達到了多元/平方米,而今的成交均價多在-元/平方米。
庫存積壓嚴重去化情況并不樂觀
對于目前商鋪庫存情況,透明售房研究院院長方張接表示,從去化周期來看,商鋪存量比較大,如果按照現在的銷售速度可能需要個,實際的供應量可能遠不止我們看到的這些。
而且,所說的去化個周期的商鋪,只是領出預售證的項目。先不論沒有領預售證的潛在供應量。農村的集體留用地建筑,就擁有很大的個商業供應量,調查數據也著實嚇人。截至,已經審核通過的集體留用地,已經超過萬平方米,而它們很多用作寫字樓、商鋪、大型商場的建設,且大多不需要領預售證,屬于新增供應,又不是公開的量。據不完全統計,從以來,杭州商業體的出讓量,就有多萬平方米。所以,這個量是在個去化周期之外的,而且是客觀存在的,數字也很大。
此外,記者在同城、安居客等網站上查詢到,近幾商鋪上市量也有所增加。對于商鋪庫存量近來持續攀升的原因,有業內人士解釋:方面,前兩住宅市場不是特別好的時候,大量的商業用地供應,導致很多開發商從住宅開發轉移到商業地產項目上來,這其中就包括商鋪供應量的大幅增加。另方面,是住宅項目的底商。從絕對值來說,底商單價般高于樓上的住宅,從經濟效益上可以達到最大化。當然,很多開發商只考慮到賬面上的體現,并沒有考慮到銷售周期到底會怎樣。所以,我們也能看到,基本上沒有個住宅項目,不會搭定的底商。這樣來,開發住宅的,也會出現大量的底商。這幾方面的因素,導致整個杭州商鋪的供應量與存量持續上升。
除了商鋪存量攀升外,去化方面也是大隱患。有數據顯示,從開始,商鋪的均去化是萬平方米;但到了,均去化只有萬平方米。商鋪銷售量,正逐下滑。
方張接表示,整個杭州的商鋪供應量在增大,銷售量卻在減少,這個確實是最近幾的個趨勢。與最近幾住宅不斷刷新歷史紀錄相比,商鋪“熱”起來非常緩慢。今春節以來,購買杭州住宅的人群,有%是外地的購買者,都是面方來投資的,住宅成了投資屬性非常重要的個產品,反而商鋪投資的人變少了。
此外,就監管而言,缺少標準。比如個項目,推多少住宅、多少商業,比例多少更適,嚴格來說應該進行科學計算。
如何攻破難點創新思尋求出
目前來看,巨量的商鋪庫存積壓,能否找到適的出是關鍵。對于商鋪的去化問題,方張接表示,住宅的去庫存,立竿見影,但是商業的去庫存仍然是個難點。
他認為,首先從供給側減少供應是必須要做的。另外,能否購買些,用作營業性用房,比如說,社區醫院、街道辦事處,或者功能性的些機構等。另外,能不能像住宅樣,從契稅減免,或者營業稅減免,也能夠降低營業成本、轉讓成本,F在住宅的購買成本與轉讓成本,都已經非常低。住宅的營業稅免征已經降了兩,但商業項目仍然紋絲不動。所以,商業項目是否也能在降稅方面有個比較大的動作,撬動購買者的,這個也比較關鍵。
也有業內人士表示,如今的消費者和用戶全在手機上,其實按“互聯網+”的思,出很容易找到,那就是改變傳統的“商業地產住宅化”思,即不要指望賣掉商鋪來回流,而是建立“互聯網+社交+商業”的資本模型,這個資本模型包括這么點:首先,開發建立本地生活化的電商平臺,細分用戶。把招商的錢用于吸引用戶到平臺上來。其次,將這個電商平臺資本化,平臺有了價值,引入投資者就簡單了。將線下商業地產作為電商平臺的體驗平臺、社交平臺與大眾創業平臺(建立本地微商的創客體系)。最后點,將此OO體系到新板或創業板上市,通過增發獲得經營所需要的資金支持,并通過并購或被并購等方式實現規模經營,將資產證券化。
說起OO商業模式,不禁讓人想到杭州特色OO商業街——“智慧武林商圈”,整條武林實現WiFi全覆蓋,手機鍵上網,吃、住、行、游、娛、購,網打盡。杭州首個以“OO”為特色的樣板商業街區,邀請主力商家簽約,活動現場開展了“線上產品線下賣”的盛宴,讓消費者感受到OO模式帶來的種種實惠,人氣暴漲。
此外,現在也有些例子,譬如城西銀泰,它也是通過類金融這樣的產品,回籠定的資金,因為不是每個開發商能承受住資金壓力的。如果通過類金融的方式回籠資金,肯定會比較慢。但是,在銷售不暢的情況下,這也許是開發商愿意接受的種經營模式。
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